一、出臺(tái)背景

物業(yè)管理是城市建設(shè)和管理的重要內(nèi)容，涉及廣大人民群眾的切身利益。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷發(fā)展和物質(zhì)社生活水平的普遍提高，人民群眾對(duì)美好生活的向往更加強(qiáng)烈，對(duì)更加舒適的居住條件、更加優(yōu)美的生活環(huán)境的需求與日俱增。近年來(lái)，我市和其他地區(qū)一樣，新市民進(jìn)城居住，城鎮(zhèn)化發(fā)展較快。這些新變化，都對(duì)我市物業(yè)管理提出更高的要求。

我市曾在2012年頒布《黃山市物業(yè)管理辦法》。自2013年1月1日起施行以來(lái)，該《辦法》對(duì)我市物業(yè)管理起到巨大推動(dòng)作用，取得良好效果。但隨著城市化的不斷發(fā)展和居民對(duì)美好生活期盼的越來(lái)越高，我市亟待在《黃山市物業(yè)管理辦法》的基礎(chǔ)上，制定更加適合我市發(fā)展需要的新的物業(yè)管理法規(guī)。因此,市人大決定把《黃山市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》）納入2019年立法計(jì)劃。

二、起草過(guò)程

根據(jù)市政府2019年立法計(jì)劃安排，市政府成立了以分管市長(zhǎng)為組長(zhǎng)的《條例》立法工作領(lǐng)導(dǎo)小組，下設(shè)起草工作組。2018年12月和2019年4月，起草小組赴宣城、武漢和常州三地進(jìn)行立法考察。2018年11月及2019年1月，分別召開(kāi)了各區(qū)縣物業(yè)主管部門(mén)、街道鄉(xiāng)鎮(zhèn)社居委、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主代表四個(gè)層面的座談會(huì)。2019年5月完成《條例》初稿并報(bào)市司法局進(jìn)行合法性審查。7月5日在安徽大學(xué)立法研究中心召開(kāi)專(zhuān)家論證會(huì)，根據(jù)論證會(huì)意見(jiàn)并經(jīng)合法性審查后形成草案。8月8日《條例》草案提請(qǐng)市政府常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)。8月16日市七屆人大常委會(huì)第十二次會(huì)議審議通過(guò)。9月18日市人大法制委員會(huì)對(duì)《條例（草案修改稿）》進(jìn)行審議，并報(bào)經(jīng)省人大常委會(huì)法工委審核。10月30日提請(qǐng)市七屆人大常委會(huì)第十四次會(huì)議進(jìn)行二審。11月8日二審后的修改意見(jiàn)報(bào)省人大常委會(huì)法工委審查。11月29日市委常委會(huì)會(huì)議審議通過(guò)。12月26日市第七屆人大常委會(huì)第十六次會(huì)議通過(guò)。2020年3月27日省第十三屆人大常委會(huì)第十七次會(huì)議批準(zhǔn)，《條例》自2020年7月1日起施行。

三、工作目標(biāo)

通過(guò)制定《條例》，著力解決多年來(lái)我市物業(yè)管理過(guò)程中出現(xiàn)的新問(wèn)題，以法規(guī)形式保障督促各有關(guān)部門(mén)認(rèn)真履職盡責(zé)，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)各方力量，將物業(yè)管理納入法治軌道，不斷提升我市物業(yè)管理服務(wù)水平，提升居民幸福感、獲得感。

四、對(duì)象范圍

《條例》適用于本市行政區(qū)域內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)及其監(jiān)督管理。

五、重點(diǎn)內(nèi)容

《條例》共四十六條，重點(diǎn)內(nèi)容：

（一）關(guān)于行政管理部門(mén)職責(zé)。《條例》對(duì)市級(jí)和縣級(jí)物業(yè)管理行政主管部門(mén)職責(zé)分別作了明確規(guī)定，要求市、縣（區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設(shè)、公安、消防、自然資源和規(guī)劃等相關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，落實(shí)執(zhí)法管理進(jìn)小區(qū)的相關(guān)規(guī)定。

（二）關(guān)于加強(qiáng)黨組織建設(shè)。《條例》明確加強(qiáng)黨組織對(duì)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，規(guī)定：“建立健全社區(qū)黨組織、居（村）民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)議事協(xié)調(diào)機(jī)制。在業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)中，根據(jù)中國(guó)共產(chǎn)黨章程的規(guī)定，設(shè)立中國(guó)共產(chǎn)黨的組織。鼓勵(lì)支持符合條件的中共黨員業(yè)主通過(guò)規(guī)定程序擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員”。

（三）關(guān)于網(wǎng)上物業(yè)管理平臺(tái)。《條例》規(guī)定“提倡采用信息化技術(shù)，改進(jìn)業(yè)主大會(huì)集體討論、征求意見(jiàn)和投票表決方式”內(nèi)容，建立推廣使用統(tǒng)一規(guī)范的網(wǎng)上物業(yè)管理平臺(tái)，并對(duì)網(wǎng)上物業(yè)管理平臺(tái)的功能、實(shí)名注冊(cè)、業(yè)主權(quán)利行使方式以及爭(zhēng)議解決方式等作出規(guī)定。

（四）關(guān)于業(yè)主委員會(huì)。《條例》明確了業(yè)主委員會(huì)換屆程序、業(yè)主委員會(huì)主任離任審計(jì)制度、業(yè)主委員會(huì)及委員禁止行為等相關(guān)內(nèi)容。此外，還對(duì)業(yè)主委員會(huì)候補(bǔ)委員的產(chǎn)生及候補(bǔ)辦法作出了規(guī)定。

（五）關(guān)于前期物業(yè)管理。《條例》規(guī)定前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)通過(guò)公共資源交易平臺(tái)或其他公開(kāi)招投標(biāo)方式進(jìn)行選聘，同時(shí)還明確了重新選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)和前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出的有關(guān)內(nèi)容。對(duì)物業(yè)承接查驗(yàn)的內(nèi)容、程序、結(jié)果及檔案保存等作出了詳細(xì)規(guī)定。

（六）關(guān)于物業(yè)服務(wù)與收費(fèi)。《條例》明確物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將不低于實(shí)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)百分之十的部分單獨(dú)列賬，專(zhuān)項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)。規(guī)范業(yè)主繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)行為。同時(shí)對(duì)老舊小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)作出規(guī)定。

（七）關(guān)于物業(yè)的使用和維護(hù)。《條例》列出物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)十六種禁止行為。對(duì)違反禁止規(guī)定的，明確了相應(yīng)的處理措施。

針對(duì)小區(qū)停車(chē)難的問(wèn)題，規(guī)定經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意、相關(guān)行政管理部門(mén)批準(zhǔn)，可以占用業(yè)主共有道路、綠地或者其他場(chǎng)地改造建設(shè)停車(chē)場(chǎng)、充電設(shè)施。

針對(duì)公共收益管理亂的問(wèn)題，明確公共收益應(yīng)單獨(dú)列賬，不得以個(gè)人名義存儲(chǔ)和管理，公共收益按照業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)決定或者物業(yè)服務(wù)合同約定使用，沒(méi)有決定或者約定的，百分之七十納入專(zhuān)項(xiàng)維修資金。

針對(duì)專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用難的問(wèn)題，明確八種情形下可以緊急使用維修資金，不需通過(guò)兩個(gè)三分之二進(jìn)行表決，由業(yè)主委員會(huì)、相關(guān)業(yè)主提出應(yīng)急處置方案，或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出建議，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)、相關(guān)業(yè)主同意，并報(bào)專(zhuān)項(xiàng)維修資金代管或者監(jiān)管部門(mén)審核后，直接申請(qǐng)使用。

（八）關(guān)于現(xiàn)有小區(qū)加裝電梯。《條例》規(guī)定：住宅物業(yè)需要使用共有部分增設(shè)電梯等進(jìn)行改造的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)本幢或者本單元房屋專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，符合規(guī)劃、土地、建設(shè)、環(huán)境保護(hù)、消防管理等法律、法規(guī)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并且依法辦理相關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)。

（九）關(guān)于法律責(zé)任

鑒于國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》在法律責(zé)任方面已經(jīng)作了比較詳細(xì)的規(guī)定，因此本條例規(guī)定“法律、法規(guī)已有處罰規(guī)定的，從其規(guī)定”。此外，為了維護(hù)公共安全和業(yè)主合法權(quán)益，對(duì)“占用、堵塞、封閉消防車(chē)通道，妨礙消防車(chē)通行”“占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口或者其他妨礙安全疏散行為”以及“在建筑物公共通道、樓梯間、安全出口等公共區(qū)域私拉電線”的行為規(guī)定了相應(yīng)的法律責(zé)任。

六、創(chuàng)新舉措

一是進(jìn)一步明確市、縣兩級(jí)物業(yè)管理行政主管部門(mén)職責(zé)，分別明確相關(guān)行政主管部門(mén)在小區(qū)監(jiān)督管理和行政執(zhí)法等方面具體工作職責(zé)，避免推諉扯皮；二是明確街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）應(yīng)設(shè)立物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，配備專(zhuān)門(mén)物業(yè)管理人員；三是明確加強(qiáng)黨組織對(duì)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)；四是積極推進(jìn)物業(yè)管理信息化，運(yùn)用統(tǒng)一規(guī)范的網(wǎng)上物管平臺(tái)等信息化技術(shù)提高我市物業(yè)管理水平；五是建立業(yè)主委員會(huì)候補(bǔ)委員制度，有效解決補(bǔ)選業(yè)主委員會(huì)委員困難問(wèn)題；六是推進(jìn)建立物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估監(jiān)理機(jī)制；七是新增部分如禁止高空拋物、占用堵塞疏散通道和安全出口等涉及安全隱患方面的內(nèi)容；八是明確既有住宅小區(qū)改建停車(chē)場(chǎng)、充電設(shè)施和加裝電梯等相關(guān)問(wèn)題，切實(shí)解決小區(qū)停車(chē)場(chǎng)、充電設(shè)施無(wú)法滿(mǎn)足業(yè)主需求和老舊小區(qū)未安裝電梯老人出行難等民生熱點(diǎn)問(wèn)題。

七、下一步工作考慮

通過(guò)線上線下多渠道方式，做好《條例》宣貫工作，引導(dǎo)廣大群眾積極參與，提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)和小區(qū)業(yè)主對(duì)新條例的關(guān)注度和知曉度，提高群眾法治意識(shí)，提升市民素質(zhì)，營(yíng)造共建共治共享的良好氛圍。

做好各區(qū)縣物業(yè)主管部門(mén)、街道（鎮(zhèn)）社區(qū)以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的宣貫工作，提高工作人員和從業(yè)人員法治意識(shí)，在物業(yè)服務(wù)行業(yè)監(jiān)管和服務(wù)中知法懂法，堅(jiān)持依法治理，將物業(yè)管理納入法治軌道，不斷提升我市物業(yè)管理服務(wù)水平。

八、關(guān)鍵詞解釋

前期物業(yè)管理：是指物業(yè)交付后至業(yè)主大會(huì)成立之前，由前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行的物業(yè)管理。

包干制：是指業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。

酬金制：是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。